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Optimiser l’implantation de sa maison sur son terrain
16/04/2019 | S'informer
Le choix d’un terrain à bâtir est un moment capital dans votre projet, il mérite toute votre attention : il s’agit ici de vérifier la compatibilité de ses caractéristiques avec le type de maison que vous souhaitez faire construire (cf....

Le choix d’un terrain à bâtir est un moment capital dans votre projet, il mérite toute votre attention : il s’agit ici de vérifier la compatibilité de ses caractéristiques avec le type de maison que vous souhaitez faire construire (cf. Choisir son terrain). La superficie mais aussi la configuration du terrain aura des répercussions directes sur le coût de votre construction.

> Les points importants pour le choix du terrain :

La mairie vous renseignera sur les règles d’urbanisme applicables, les servitudes, les équipements à prévoir pour le raccordement aux réseaux collectifs. Elle vous indiquera également si le terrain est soumis à des prescriptions spéciales (secteur sauvegardé, abords de Monuments Historiques), les droits de préemption, ainsi que sur les projets programmés de développement de la commune (création d’équipement…).

1) Caractéristiques physiques du terrain telles que :

  • l’accessibilité depuis le domaine public ;
  • la forme, la surface et la topographie ;
  • l’orientation, les vues ;
  • la présence de végétaux intéressants (arbres, haies denses et persistantes) peut créer des protections contre les vents dominants : conservez-les et protégez-les lors du chantier ;
  • la nature du sol génère le type de fondations à mettre en œuvre et les éventuels surcoûts (les végétaux peuvent donner une indication sur sa qualité) ;
  • la qualité du sol et les risques de pollution dûs à des usages antérieurs.

2) Caractéristiques de l’environnement immédiat :

  • le paysage proche (qualité des espaces publics et conditions d’accessibilité) ;
  • la sécurité des abords ;
  • la desserte par les transports en commun et les accès aux équipements publics.

3) Contraintes liées au terrain :

  • les servitudes privées ou publiques éventuelles. Certaines sont apparentes (pylône électrique…) et d’autres non (passage de réseaux enterrés : conduite de gaz, électricité, assainissement ou alimentation en eau, droit de passage sur la parcelle…) ;
  • les nuisances acoustiques telles que les voies à grande circulation, les voies ferrées ou un établissement bruyant ;
  • les nuisances olfactives liées à la pollution de l’air par des industries ou l’élevage ;
  • les risques de pollution chimique, électrique ou électromagnétique (lignes à haute tension, antennes-relais…).

4) Renseignez-vous en mairie sur les règles d’urbanisme,

celles préventives face aux risques naturels : elles peuvent imposer le respect d’un alignement particulier au domaine public, des conditions d’implantation par rapport aux limites séparatives et fixer des gabarits (volumétrie, aspect extérieur).

N’hesitez pas à échanger avec les riverains pour connaître les éventuelles nuisances. Assurez-vous de la pérennité de l’environnement immédiat. Les apports solaires sont à valoriser en priorité par le choix de l’orientation et l’emplacement de la parcelle. Leur bonne prise en compte vous permettra de faire des économies de chauffage. Visitez le terrain à différentes heures de la journée pour comprendre son ensoleillement. Renseignez-vous également sur son exposition aux vents dominants. Demandez les extraits cadastraux en mairie, ils vous informeront sur la géométrie de la parcelle et ses caractéristiques fiscales.

 

Avant de commencer à esquisser le projet, étudiez le rapport de levé topographique du terrain fait par un géomètre. Implanter sa maison adossée à la limite séparative libérera un maximum d’espace d’intimité et de possibilités d’extension par exemple.

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> L’insertion de votre maison dans son environnement

Votre maison, par son aspect et son implantation, participera au paysage collectif. Pour réussir son intégration, recherchez une harmonie d’ensemble : préférez un plan et des volumes simples, une orientation de faîtage parallèle ou perpendiculaire à la rue si la réglementation le permet et évitez les teintes vives en façade. Respectez rigoureusement les règles d’urbanisme, rédigées sur la base d’analyses architecturales et urbaines du site. Elles vous apportent les éléments de réponse adaptés au contexte pour une insertion cohérente. Si votre terrain est situé dans une commune dotée d’un plan local d’urbanisme (PLU) par exemple votre projet devra respecter certaines contraintes en complément des règles issues du règlement national d’urbanisme comme : l’emprise au sol, la distance du bâti par rapport à la voie et bandes constructibles, sa distance par rapport aux limites séparatives, la distance entre des bâtiments distincts, l’aspect extérieur (hauteurs, volumétries, matériaux, clôtures, teintes, adaptation au sol) ou encore le mode de stationnement des véhicules.

L’implantation de votre maison sur le terrain :

  • Si votre terrain le permet, préservez un espace pour une éventuelle extension et conservez une belle profondeur de jardin avec des vues ;
  • Prenez en considération les relations avec le voisinage (intimité, sécurité, proximité…) ;
  • Ménagez des vues pour vos espaces intérieurs, repérez le potentiel existant et composez le jardin en conséquence ;
  • Pensez aux locaux annexes et aux aménagements extérieurs, même s’ils ne sont pas réalisés dans l’immédiat (ex : abri de jardin).

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> LES VISITES TERRAIN

L’enquête terrain est une étape préliminaire à laquelle nous apportons
tous nos soins car elle est à la base de la réussite de la CONSTRUCTION de votre MAISON. Lors du pré-projet de votre maison avec le commercial tout d’abord, afin de deviser la construction en regard des contraintes du terrain. Puis, notre équipe technique examine votre terrain afin de vous proposer la solution la mieux adaptée à sa configuration : types de fondations, construction sur vide d’air ou sur sous-sol par exemple, et détermine la meilleure orientation possible de votre maison sur le terrain. Ce point fait partie des éléments importants à prendre en compte dans le cadre de la norme RT2012. En effet, plus vos pièces de vie seront exposées au sud, moins votre maison aura besoin d’apport énergétique. Nous réalisons systématiquement une étude de sol géotechnique «mission G2-AVP» afin de mesurer la résistance des sols et identifier les couches géologiques sur la profondeur des sondages.

Dans le cadre de la RT2012 et de ses exigences de conception bioclimatique, l’étude de l’implantation devient un élément clé puisqu’elle a notamment pour but d’optimiser l’orientation de votre maison. Un de nos techniciens géomètres contrôle l’implantation prévue lors de la pré-visite, vérifie sa faisabilité et relève les contraintes éventuelles. Il effectue un relevé topographique (côtes de niveau de votre terrain, relevé des niveaux d’égouts, relevé des antennes d’assainissement ). Il vérifie et valide l’accès au chantier et les raccordements à la maison. Avant le dépôt du permis de construire, nous réalisons 2 autres études terrain : une étude Bbio (avec les données des études de sol et de celles transmises par le géomètre, nous simulons le coefficient Bbio réel de votre maison, conditionné par l’orientation de la maison, la distribution des pièces et des surfaces vitrées en rapport avec l’isolation du bâti. Il permet de déterminer les besoins annuels de la maison en chauffage, en éclairage et éventuellement en système de refroidissement) et une étude de filière (elle n’a lieu d’être que si votre terrain se situe dans une zone non raccordée au réseau d’assainissement collectif).

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> OPTIMISER L’IMPLANTATION

Prendre en compte le cadre naturel, les caractéristiques du terrain et la tradition architecturale de la région dans laquelle vous avez décidé de faire construire vous assure la réalisation d’une maison parfaitement intégrée dans son site. Car construire, ce n’est pas simplement poser une maison sur un terrain. C’est avant tout intégrer le bâti dans son environnement immédiat et tirer profit de la nature au lieu de la dominer ou de la subir.

Maîtriser les éléments naturels :

où est le Sud ? D’où viennent les vents dominants ? La végétation existante peut-elle servir de pare-soleil l’été ? Ainsi, dans une région venteuse on privilégiera les constructions basses pour se protéger du froid et des sifflements. Dans une région où les hivers sont rudes, on conseillera des maisons à demi-enterrées, qui se fondent dans la terre, un excellent moyen de se protéger du froid. En montagne, on évite de construire sur les sommets et les crêtes mais plutôt sur le versant sud afin de se protéger des vents et bénéficier d’un maximum d’ensoleillement.

Implanter sa maison en fonction de l’orientation :

la question primordiale à se poser est «où se trouve le Sud ?». Comment organiser les pièces à vivre pour qu’elles bénéficient d’un maximum d’ensoleillement et de lumière naturelle ? Autant de questions qui permettent d’élaborer, dès la conception du projet, une habitation moins gourmande en énergie.
L’organisation des pièces à vivre en fonction de la course du soleil est le fondement même de ce qu’on appelle l’architecture bioclimatique. Concrètement, les pièces à vivre vont être implantées côté sud. A l’inverse, la salle de bains ou le cellier trouveront plus volontiers leur place au nord afin de faire « tampon » et de limiter les déperditions thermiques. Idéalement, la cuisine s’ouvre à l’est pour petit-déjeuner au soleil et la chambre se dresse face à l’ouest pour profiter de la lumière de la fin d’après-midi. La maison devient plus agréable à vivre et répond plus facilement à la réglementation thermique en vigueur (RT2012).

Compenser une mauvaise exposition :

aussi importante soit-elle, l’orientation n’est pas le seul levier pour concevoir une maison économe en énergie. Une mauvaise exposition du terrain peut être compensée par un renforcement de l’isolation que ce soit celle des combles, du sol et des murs. Un séjour qui serait orienté au nord peut être aussi équipé d’une baie munie d’un triple-vitrage pour réduire les déperditions thermiques. Il est également possible de compenser cette orientation par l’installation de volets roulants dont le fonctionnement serait piloté par une horloge ou des détecteurs de lumière. On peut aussi moduler la surface vitrée qui doit représenter selon la RT2012, au minimum 1/6 de la surface totale de l’habitation. Des fenêtres de toit peuvent par exemple maximiser les apports solaires. La surface vitrée des pièces bien exposées peut être augmentée pour compenser les façades mal orientées.

éviter l’étuve pendant l’été :

la maximisation des apports solaires, nécessaire pour diminuer la consommation énergétique de la maison, ne doit pas se traduire pour autant l’été par une température élevée dans les pièces. Les protections solaires doivent être prévues sur les façades des maisons les plus exposées au soleil. Des stores pourront être installés à l’extérieur de la maison, la chaleur du soleil restant entre les lamelles du store et la baie vitrée. Une casquette peut être également fixée au-dessus de certaines baies. Bien positionnée, elle bloquera l’été le soleil en laissant passer la lumière. Et l’hiver, l’astre étant plus bas, les rayons pénétreront dans les pièces. Voir aussi l’installation d’une pergola bioclimatique.

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Les pièces à vivre doivent être implantées côté sud. A l’inverse, la salle de bains ou le cellier trouveront plus volontiers leur place au nord afin de faire « tampon » et de limiter les déperditions thermiques. Une architecture en forme de L permet au salon-séjour de bénéficier d’une orientation est-ouest traversante qui assurera un ensoleillement tout au long de la journée.

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