Comment bien choisir son terrain de construction ?

Cette fois-ci on s’intéresse aux prémices d’un projet de construction : le terrain. Comme le dit Omar Sy : « pas de bras, pas de chocolat », et bien pas de terrain, pas de construction ! Isolé, en lotissement, viabilisé ou non, altimétrie, situation géographique… Voici nos conseils pour bien choisir votre terrain à bâtir.

L’achat d’un terrain constitue en général le premier acte concret pour construire sa maison. Voici les bonnes questions à se poser sur le prix et les caractéristiques d’un terrain, ainsi que sur les réglementations applicables :

Prix et frais annexes

• Le prix indiqué est-il HT ou TTC ?
• Quelles sont les taxes additionnelles :
  – TRE (taxe de raccordement aux réseaux) ;
  – TLE (taxe locale d’équipement) ?
• Quelles seront les valeurs probables des taxes foncières et d’habitation (dépend de la commune et de la SHON : se renseigner à la Mairie ou demander à un éventuel futur voisin possédant une maison de caractéristiques semblables à celles de votre projet) ?
• Quelle est la durée d’exonération de l’impôt foncier (dépend de la commune, du type de prêt…) ?

Caractéristiques du terrain

• Quelle est la surface du lot ? Est-il borné ?
• Quelle est la superficie constructible (COS) ?
• Quelle est la valeur maximale de la SHON (surface hors œuvre nette qui doit être mentionnée dans l’acte de vente et servira notamment pour calculer vos impôts fonciers) ?
• Le vendeur ou lotisseur a-t-il effectué des études géologiques du sous-sol ?
• Le terrain a-t-il un raccordement au gaz naturel ?

Servitudes et autres réglementations applicables

• Quelles sont les servitudes de droit public mentionnées dans le PLU (plan local d’urbanisme) ou le certificat d’urbanisme ?
  – Réglementations sur hauteurs, forme et aspect extérieur des constructions (forme de la toiture, couleurs et matériaux des murs extérieurs ou des menuiseries extérieures…) ;
  – COS ;
  – Alignements de façades, implantation des constructions par rapport aux limites séparatives, autres constructions, voies routières, ferrées ou cours d’eau (par exemple distance de 50 mètres pour autoroute, 35 mètres pour RN…) ;
  – Dispositions à prendre pour le stationnement des véhicules ;
  – Plantations minimales à réaliser ;
  – Passage de canalisations de gaz, d’eau potable, de lignes électriques…
• Quelles sont les servitudes éventuelles de droit privé ? Pensez à vérifier les réglementations sur :
  – Règles de mitoyenneté : distances à respecter pour pratiquer des ouvertures par rapport aux constructions voisines ;
  – Clôtures et murs mitoyens ;
  – Plantations le long des limites séparatives (en général, éloignement de 50 centimètres de la limite pour les végétaux de moins de 2 mètres de haut, et de 2 mètres de la limite pour les végétaux de + de 2 mètres de haut) ;
  – Droit de passage (le propriétaire d’un terrain voisin n’ayant pas d’accès sur la voie publique peut exiger un droit de passage sur la propriété voisine)…
• Y a-t-il des réglementations complémentaires propres au lotissement quant aux constructions ?
• Y a-t-il des contraintes sur la construction dues à la proximité d’un bâtiment ou d’un site classé (Bâtiments de France) ?
• Le lotisseur a-t-il obtenu le certificat administratif permettant la vente du terrain et l’instruction et la délivrance du permis de construire ?
• Y a-t-il un cahier des charges destiné à régir les rapports entre co-lotis (entretien des constructions, séchage du linge, animaux, lutte contre le bruit, réglementation sur aménagements des jardins…) ?
• Les espaces communs du lotissement sont-ils privatifs (gérés les co-lotis) ou bien sont-ils pris en charge par la commune ?

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