Une maison hors d’eau / hors d’air (aussi appelé clos et couvert), signifie qu’elle est imperméable à l’eau et étanche à l’air, c’est-à-dire murs bâtis, menuiseries extérieures posées, charpente et toiture terminées. Cet état intervient à la fin du gros œuvre et garantie la résistance aux intempéries.

Vient ensuite le second œuvre avec l’isolation, les cloisons et menuiseries intérieures, le réseau électrique, le système de chauffage et ventilation, et les finitions intérieures et extérieures. Autrement dit les travaux qui n’impactent pas sur la solidité ni sur la stabilité de l’ouvrage en construction.

A la différence d’une maison clé en main où le constructeur effectue la totalité du chantier, pour une maison hors d’eau hors d’air, il ne réalisera que les travaux de gros œuvre, vous laissant le soin de finir votre maison par vous-même ou par les entreprises de votre choix. Ce qui peut s’avérer être un très bon plan pour vos finances, à condition d’avoir du temps et des connaissances techniques.

En effet, s’engager dans une construction en se chargeant soi-même de gérer les entrepreneurs demande du temps, de la disponibilité, de s’impliquer dans la planification des travaux et leur suivi, et une certaine compétence. Mais le maître d’ouvrage (vous) peut aussi se faire assister par un maître d’œuvre ou un architecte.

Attention toutefois, les contrats passés avec les entreprises ne vous dispensent pas de souscrire une assurance dommage-ouvrage !

Maison hors d’eau et hors d’air : définition

Hors d’eau signifie que votre maison est à l’abri des précipitations, des remontées d’eau, des reflux de gouttières, des stagnations en toiture, dès la couverture posée. Il s’agit de la pose définitive de la toiture avec tous ses composants (tuiles, charpente, membrane étanche).

Hors d’air : une fois toutes les parois édifiées, la toiture posée (hors d’eau) et les soubassements stabilisés, on procède à la pose des menuiseries (portes, baies vitrées, ouvrants de fenêtres, allèges légères). L’étanchéité à l’air est réalisée et on peut alors entamer le second œuvre de la maison.

Bon à savoir : les travaux de mise en conformité de l’étanchéité à l’eau et à l’air sont conditionnés par le respect de la réglementation thermique RT 2012.

Faire construire partiellement par un constructeur

C’est un contrat de construction partiel, ou CCMI allégé. Cas intermédiaire entre la construction confiée intégralement à un constructeur et celle où vous assumez intégralement le choix des entreprises intervenantes.

Le client signe alors différents contrats :
– un CCMI allégé avec un constructeur qui se chargera de tout ou partie de la construction (par exemple gros œuvre jusqu’à la « mise hors d’eau hors d’air »). Le constructeur ne sera alors responsable que de cette partie et n’interviendra ensuite plus jusqu’à la livraison,
– des contrats complémentaires avec des artisans ou prestataires pour les autres lots nécessaires à l’achèvement de la maison (menuiseries, enduits, isolation…).

Quel contrat pour construire sa maison

Le choix du contrat de construction d’une maison s’effectue en tenant compte de l’étendue de la mission confiée par le maître d’ouvrage (le client) au constructeur ou à l’entrepreneur. À chaque situation correspond un cadre juridique précis qui détermine le rôle, les garanties, les droits et obligations du maître d’ouvrage et ceux du constructeur.

Avant de signer un contrat pour la construction d’une maison, le maître d’ouvrage doit être propriétaire d’un terrain (ou titulaire d’une promesse de vente sur ce terrain). Lorsque le constructeur vend également le terrain, il s’agit d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou achat sur plan. Ce type de vente est soumis à des dispositions spécifiques.

Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) : le contrat écrit et conforme doit impérativement être signé avant le début des travaux. Le constructeur doit vous faire parvenir un exemplaire du contrat, accompagné de toutes ses annexes, par lettre recommandée avec accusé de réception. Les mentions obligatoires qui doivent être contenues dans le contrat sont résumées dans le tableau ci-dessous. Elles diffèrent légèrement selon que vous signiez un CCMI avec ou sans fourniture de plan.

Contrat de Maîtrise d’Oeuvre : si un maître d’œuvre ou un architecte se charge de la coordination des travaux : le maître d’ouvrage signe un contrat de maîtrise d’œuvre ou un contrat d’architecte.
Il est conclu avec le maître d’œuvre (un architecte par exemple) qui conçoit une maison totalement personnalisée à partir des souhaits et des possibilités du maître d’ouvrage.
Le maître d’œuvre contrôle le déroulement du chantier et ne se charge pas de la réalisation des travaux :
– le contrat n’est pas réglementé, il faut donc être particulièrement vigilant lors de sa rédaction ;
– le maître d’ouvrage signe par ailleurs des contrats d’entreprise distincts, avec plusieurs corps de métier;
– le coût définitif du projet n’est connu que lorsque tous les contrats d’entreprise sont signés. En conséquence, il est dans l’intérêt du maître d’ouvrage de prévoir une marge de sécurité dans son plan de financement.

Contrat d’entreprise : si plusieurs entreprises interviennent pour la construction et aucune d’elles ne se charge à elle seule des travaux de gros-œuvre, de hors d’eau et hors d’air (des murs, de la toiture, de la pose des huisseries et de vitres) : le maître d’ouvrage signe un « contrat d’entreprise » lot par lot avec chaque corps de métier (maçon, couvreur, plombier, électricien…) : pour une tâche déterminée et partielle.
Le contrat d’entreprise est très peu réglementé et nécessite donc de la part du maître d’ouvrage une vigilance particulière.

Les obligations du constructeur de maison individuelle

Celui-ci doit dans tous les cas :
– être titulaire d’une garantie de livraison délivrée par un établissement de crédit ou d’assurances, et d’une garantie de remboursement lorsque le contrat de construction avec fourniture de plan prévoit des paiements avant la date d’ouverture du chantier ;
– être assuré en garantie de sa responsabilité professionnelle et décennale ;
– réaliser les travaux conformément au plan convenu et aux règles du Code de la Construction et de l’habitation et du Code de l’urbanisme ;
– livrer la construction dans le délai et au prix convenus au contrat.

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