Plusieurs solutions existent pour transmettre de son vivant son bien immobilier. Quelles sont-elles ? Nécessitent-elles toutes de passer par un notaire ? Transmettre son bien immobilier à ses enfants ou petits-enfants de son vivant permet de maîtriser sa succession tout en bénéficiant d’avantages fiscaux intéressants. Tour d’horizon des différentes solutions existantes.

Un bien immobilier comme un terrain, une maison ou un appartement peut être donné afin de préparer sa succession et distribuer son patrimoine de son vivant. Mais comment ?
Il existe en effet une multitude de formes et de types de donations, comportant chacun leurs modalités propres. Le donataire doit être sûr de sa décision. Si cet acte, généreux, permet d’aider le bénéficiaire, il est néanmoins lourd de conséquences car l’acte de donner est « irrévocable ».

> Faire le bon choix en terme de donation

Donation simple, donation-partage ? C’est un choix qui peut s’avérer cornélien… La donation simple consiste à donner un bien à chacun de ses enfants. La donation-partage, elle, consiste à prévoir dans un acte la répartition de tout ou partie de ses biens au profit de ses héritiers présomptifs, c’est-à-dire les futurs héritiers possibles du donateur : enfants, petits-enfants, père, mère, frères et soeurs. Il y a une différence et non des moindres entre les deux types de donation.
Alors que dans la donation simple, la valeur du bien est calculée au moment de la succession, la donation-partage fige au contraire la valeur des biens au jour où ils ont été transmis et où cette transmission a été enregistrée par le notaire. Un avantage de taille pour la donation-partage, notamment dans le cas de la transmission de biens immobiliers. Elle est à privilégier car elle balaye d’un revers de main la réévaluation du bien immobilier au moment du décès. Surtout quand on connait les tendances du marché immobilier dans les zones tendues.

> Donation en Pleine-propriété ou démembrement ?

C’est l’autre question que doit se poser le donataire avant de transmettre son ou ses bien(s). Dans le cas de la pleine-propriété, la transmission revient à se séparer totalement du bien. Le donataire cède au bénéficiaire le droit d’utiliser le bien en question mais aussi d’en percevoir les revenus (loyers…) et d’en disposer. Cette option s’avère intéressante pour les propriétaires d’un gros patrimoine. Le démembrement, en revanche, permet de séparer la nue-propriété de l’usufruit. La nue-propriété est le droit de disposer d’un bien (qui permet d’en faire ce que bon lui semble : le détruire ou le vendre), mais pas de l’utiliser, c’est-à-dire en avoir la jouissance ou en percevoir les revenus. L’usufruit est le droit d’utiliser un bien, d’en percevoir les revenus sans avoir le droit d’en disposer.
Avec la technique du démembrement il est ainsi possible au donateur de ne transmettre, temporairement ou pas, que la nue-propriété ou que l’usufruit d’un bien. Il serait recommandé à des propriétaires dont le patrimoine reste modeste de se réserver l’usufruit. Ainsi, ils auraient toujours la possibilité de percevoir des loyers afin de compléter leur retraite par exemple.
Le donateur doit également réfléchir à choisir entre une transmission en avance de part successorale ou hors part successorale. Dans le premier cas, l’objectif sera par exemple d’aider l’un de ses enfants momentanément en difficulté, mais tout en conservant l’égalité des futurs héritiers. La valeur du don au moment de la liquidation de la succession sera en effet prise en compte. Il existe également la donation hors part successorale ou donation préciputaire. Dans ce cas de figure, le donateur donne un avantage à un héritier par rapport à un autre, en plus de sa part de réserve, ou à une personne n’ayant pas de droit dans sa succession.

– La donation : Il est possible de faire le don d’une somme d’argent, d’objets ou d’un bien immobilier à ses enfants ou petits-enfants. La présence d’un notaire n’est obligatoire que pour la donation d’un bien immobilier (penser à prévoir le coût de l’acte). Une donation est définitive et elle est exonérée d’impôts si son montant ne dépasse pas 100 000 euros par parent et par enfant tous les quinze ans, ou 31 865 euros pour une donation à ses petits-enfants.
Par exemple, si les deux parents sont propriétaires d’une maison qui a une valeur de 400 000 euros, et qu’ils la transmettent à leurs deux enfants, aucun droit de mutation ne sera prélevé sur la donation. Il convient toutefois que le donateur soit âgé de moins de 80 ans.

– La donation-partage : La donation-partage est conseillée pour les propriétaires qui ont un patrimoine important et/ou qui ont plusieurs enfants. Son principal avantage par rapport à la donation est qu’elle fige la valeur des sommes données au moment de la transaction, ce qui permet d’éviter tout litige entre les héritiers. Dans le cas d’une donation, la situation pourra en effet être rééquilibrée en fonction de la valeur des biens au moment du décès du donateur.

– Le don d’usufruit : Il est également possible de transmettre séparément l’usufruit d’un bien et sa nue-propriété. Il s’agit du don d’usufruit, qui permet par exemple de rester propriétaire de son bien tout en en concédant l’usage à ses enfants, ou au contraire transmettre la nue-propriété du bien tout en en conservant la jouissance, par exemple jusqu’au décès. C’est ce que l’on appelle le démembrement d’un bien : il peut être temporaire ou s’arrêter au décès soit du nu-propriétaire, soit de l’usufruitier. Dans tous les cas, le survivant récupère sans frais la propriété totale quand survient le décès.

– La SCI : La SCI familiale est également une solution intéressante pour les parents qui ont un patrimoine important ou de nombreux enfants. En effet, elle permet de séparer la valeur des biens en parts sociales, et son fonctionnement est très flexible. Les statuts de la société peuvent être adaptés à chaque situation et permettent également de conserver l’usufruit ou la nue-propriété d’une partie des biens. Ces statuts doivent être rédigés par un professionnel du droit (notaire ou avocat). Cette création a un coût, qui est généralement de 1 500 à 2 000 euros. Les mêmes abattements que pour une donation lui sont applicables : 100 000 euros par parent et par enfant tous les quinze ans, et 31 865 euros pour les grands-parents.

A noter : Tout acte de donation reçu par notaire doit être enregistré auprès des impôts au plus tard un mois après la signature de la donation.

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