Immobilier : ce qui va changer avec le prélèvement à la source

Crédit immobilier, revenus fonciers, investissement locatif sous défiscalisation, taxation des plus-values, etc., sont autant de domaines concernés par le nouveau système de prélèvement des impôts à la source. Faisons le point sur ce qui va changer pour les emprunteurs, les propriétaires bailleurs ou encore les investisseurs.

Le gouvernement l’a confirmé début Septembre, le prélèvement à la source (que l’on appellera ici « PALS ») entrera en vigueur au 1er janvier 2019. Grâce à cette révolution fiscale, vous paierez désormais vos impôts sur les revenus de l’année en cours et non plus celle de l’année N-1.

Concrètement, il s’appliquera au « montant net imposable à l’impôt sur le revenu » et s’effectuera directement sur le salaire ou la retraite perçu(e). Reste une question, cela va t’il changer quelque chose pour le secteur de l’immobilier ?

Crédit immobilier

Aujourd’hui, les banques calculent votre capacité d’emprunt sur vos revenus nets avant impôt. En principe, votre mensualité de crédit ne doit pas dépasser 33% de ce même revenu net avant impôt.

L’année prochaine, avec le PALS, votre bulletin de paie mentionnera le net après impôt, mais aussi, comme aujourd’hui, le net avant impôt. Ainsi, les banques ne devraient pas changer leurs critères et continueront à se baser sur le net avant impôt pour calculer la capacité d’endettement.

Pour accorder un prêt, les banques se basent également sur un autre critère : le reste à vivre. C’est la somme qu’il reste une fois votre crédit et vos charges (y compris les impôts) payés. Cette règle restera en vigueur l’an prochain. En résumé, le PALS n’aura pas d’impact pour les emprunteurs.

Fiscalité des revenus fonciers

Propriétaire bailleur, vous louez un logement vide, sous le régime fiscal des revenus fonciers. En 2018, vous êtes imposé sur les revenus perçus en 2017 et vous déduisez les charges (travaux, primes d’assurance impayés de loyers, intérêts d’emprunt, etc.) de façon tout à fait classique.

En 2019, les revenus fonciers entrent dans le cadre du PALS mais sous la forme d’un acompte que vous versez au fisc. Une fois votre déclaration 2019 remplie, le fisc calculera votre imposition sur les revenus fonciers (et la CSG), imposition que vous payerez vous-même par acomptes mensuels ou trimestriels.

Si vous ne louez plus, vous pourrez cesser de verser ces acomptes. Conseil : pensez à garder une marge de manœuvre financière pour gérer la vacance locative ou d’éventuels impayés de loyers.

L’imposition des déficits fonciers

Actuellement, les charges (travaux par exemple) et les intérêts d’emprunt sont déductibles des loyers lorsque vous les déclarez au fisc.

Si ces charges sont supérieures aux recettes (les loyers), un déficit foncier apparaît. Il est imputable sur vos revenus globaux à hauteur de 10 700 € /an, le solde (ainsi que les intérêts d’emprunt) étant reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Par exemple, si vous avez fait des travaux en 2017, vous les imputez sur vos revenus fonciers de 2017 et vous créez un déficit foncier. Ce dernier, en 2018, réduit votre base imposable donc vos impôts.

L’an prochain, vous déclarerez vos loyers de 2018. Or les revenus courants de 2018 ne sont pas imposables. Avec l’année blanche, l’impôt 2018 est annulé par le Crédit d’impôt modernisation du recouvrement (CIMR). Dès lors, vous n’avez aucun intérêt à faire des travaux pour créer des déficits fonciers puisque vous n’avez pas besoin de faire baisser des revenus qui ne seront pas imposés.

Un sacré coup d’arrêt pour le secteur du bâtiment ! Mais le gouvernement a prévu des mesures transitoires : les déductions liées à des travaux en 2018 s’imputeront à 100% sur les revenus fonciers de 2018 et à 50% sur les revenus fonciers de 2019. En 2019, c’est la moyenne des dépenses supportées sur 2018 et 2019 qui sera prise en compte.

Ainsi, plusieurs cas de figure peuvent se présenter pour votre déclaration :

• Vous faites 10 000 € de travaux uniquement en 2018. L’effet fiscal lié aux dépenses de 2018 sera nul (année blanche). En 2019, vous pourrez déduire 5 000 € de vos revenus fonciers (la moitié des travaux de 2018).
• Vous faites 30 000 € de travaux uniquement en 2019. Vous ne déduirez que 15 000 € de vos revenus fonciers en 2019. Notez que si vous faites des travaux urgents en 2019, vous pourrez les déduire à hauteur de 100%.
• Vous faites 10 000 € de travaux en 2018 et 30 000 € de travaux en 2019. La déduction sera calculée sur 40 000 € et vous déduirez 20 000 € de vos revenus fonciers en 2019.

Optimisation fiscale pour les gros déficits fonciers

Le fait que vous puissiez déduire en 2019, la moitié des dépenses engagées en 2018 peut être source d’opportunités.

Dès lors que le montant des travaux excède deux fois le déficit foncier annuel (2 x 10 700 € = 21 400 €) et deux fois le montant des revenus fonciers annuels, il sera possible de déduire davantage de ses revenus que le montant effectivement payé pour les travaux.

Investir en Pinel, Duflot, Scellier…

Réservé aux investisseurs en locatif dans le neuf, les avantages fiscaux Pinel, Censi-Bouvard, Duflot ou encore Scellier prennent la forme d’une réduction d’impôt. Avec le Pinel, par exemple, l’investisseur particulier déduit directement de ses impôts 2% du prix du bien chaque année pendant 6 ou 9 ans.

L’opération peut être prolongée de 3 ans, à raison de 1% du prix les 10ème, 11ème et 12ème onzièmes et douzièmes années. Aujourd’hui, la réduction d’impôt est incluse dans la mensualisation ou dans le versement des tiers provisionnels.

Avantages fiscaux

à compter de 2019, ils ne seront pas intégrés dans le PALS. Pour autant, le montant dû au titre du Pinel (et des autres dispositifs cités plus haut) n’est pas perdu. 60% de la défiscalisation seront versés dès janvier par l’administration, le solde (40%) étant payé en août ou en septembre.

Pour un avantage fiscal Pinel de 3 000 € sur un an, par exemple, le contribuable reçoit 1 900 € en janvier et 1 100 € en septembre.

Nouveaux investisseurs

Attention aux dates ! Pour percevoir en 2019 l’acompte versé par le fisc dans le cadre d’un investissement Pinel, l’option pour ce régime fiscal doit être prise dans la déclaration des revenus de 2017, qui a été déposée au printemps 2018.

Le décalage reste le même les années suivantes. Pour toucher l’acompte de 60% en janvier 2020, l’option pour le Pinel doit être indiquée dans la déclaration à remplir en mai ou juin 2019.

Loueur en meublé non professionnel

Vous êtes investisseur dans une résidence services ou vous louez un logement meublé, vous relevez du statut de loueur en meublé non professionnel, le LMNP.

En 2018, vous êtes imposé sur les recettes locatives provenant de l’exercice 2017. Si vous avez opté pour le régime forfaitaire, vous payez des impôts sur la moitié de ces mêmes recettes. Avec le régime réel, vous déduisez de vos recettes les charges (intérêts d’emprunt, dépenses d’entretien, primes d’assurances, etc.).

Et vous pratiquez des amortissements (faculté de déduire des loyers une partie du prix du logement). Un système qui réduit considérablement les loyers et qui peut même les rendre non imposables en toute légalité.
Avec le PALS, l’imposition des recettes locatives en location meublée fonctionne exactement comme celle des locations vides :
– Avec le régime forfaitaire, le fisc calculera votre imposition et vous paierez par acomptes mensuels ou trimestriels.
– Avec le régime réel, déduction de charges et amortissements diminuent ou effacent les loyers.

Dans le premier cas, vous versez des acomptes au fisc, dans le second, vos recettes locatives échapperont à l’impôt puisqu’elles auront été effacées par le truchement des déductions de charges et des amortissements.

Plus-values immobilières

Les plus-values immobilières réalisées à l’occasion de la vente d’un logement restent imposables pendant l’année blanche et après. Elles ne sont pas soumises au PALS.

Concrètement, la plus-value est taxée à hauteur de 19% plus 17,2% de prélèvements sociaux (c’est le notaire qui s’occupe du calcul et du paiement). Un barème dégressif par année de détention permet d’alléger la facture.

Les plus-values sont ainsi exemptées d’impôts après 22 ans de détention, une durée qui passe à 30 ans pour les prélèvements sociaux. Pour rappel, les résidences principales sont exemptées de ces contributions.