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VEFA & Investissement locatif
27/06/2019 | Infos juridiques
La VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) aussi appelée achat sur plan permet à un acheteur d’acquérir un bien immobilier neuf avant même qu’il ne soit construit. La VEFA engage l’acquéreur à acheter un bien immobilier neuf et...

La VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) aussi appelée achat sur plan permet à un acheteur d’acquérir un bien immobilier neuf avant même qu’il ne soit construit. La VEFA engage l’acquéreur à acheter un bien immobilier neuf et le maître d’ouvrage s’engage à lui réserver ce bien. Elle est soumise aux règles du Code de la construction et de l’habitation. Dans une vente en VEFA, les parties signent généralement un contrat de réservation sur la future acquisition. On vous explique comment ça marche.

Pourquoi investir en loi Pinel avant le 31 Decembre 2021 ? Complément de revenu, protéger sa famille, économiser sur ses impôts. Pourquoi investir dans la pierre ? Valeur sûre et possibilité de plus-value, taux de prêts historiquement bas.

Aussi séduisant soit-il l’achat d’un logement neuf n’est pas à prendre à la légère, surtout lorsqu’il s’inscrit dans un projet d’investissement locatif. Avant de vous lancer, et pour éviter un maximum d’erreur, on vous en dit plus sur les étapes à suivre.


LES PRINCIPES DE LA VEFA

Le terme VEFA est l’abréviation de Vente en Etat Futur d’Achèvement, cela signifie que vous allez acheter un bien immobilier neuf sur plan, dont la construction n’est pas encore achevée ou même commencée car parfois la construction peut démarrer plusieurs mois après l’acquisition du bien. Entre le moment de l’acquisition et le moment de la livraison, il s’écoule souvent une période comprise entre 1 à 2 ans. Chaque programme immobilier étant différent, il est aussi possible d’acheter en VEFA alors que la construction de l’ouvrage est déjà bien avancée, la livraison du bien intervenant alors à peine quelques mois plus tard, voire quelques semaines après la réservation.

La VEFA est une formule extrêmement encadrée par la loi, et parfaitement sécurisée pour l’acquéreur. Voici les principales étapes : la signature du Contrat de Réservation, la recherche de financement, la signature de l’acte authentique chez le Notaire, le paiement échelonné du bien, par appels de fonds, et enfin, la prise de possession du logement.

Le contrat de réservation, comme son nom l’indique sert à la réservation du logement et engage les parties avant la signature de l’acte de vente. Il est établi par acte sous seing privé par les parties du contrat puisque la présence d’un officier public n’est pas indispensable à la signature de ce pré-contrat. Il doit impérativement contenir les mentions suivantes :
– la surface habitable prévisionnelle du logement,
– le prix de vente définitif,
– la date prévisionnelle de signature de l’acte de vente,
– la notice descriptive des éléments techniques de la construction et des équipements des parties privatives et collectives,
– le nombre de pièces principales et secondaires avec leur nature (pièces de services, dépendances, parking, balcons …),
– le délai de livraison du programme immobilier,
– les conditions légales (conditions suspensives).

Après signature du contrat de réservation, le futur propriétaire dispose de 10 jours pour se rétracter (Loi Hamon 2014) et devra verser un dépôt de garantie égal à 5 % du montant du bien immobilier (maximum) si la signature de l’acte de vente ne dépasse pas 1 an et 2 % si la signature ne dépasse pas les 2 ans. Ce montant étant bien sûr compris dans le prix de vente du bien. A noter, si l’acquéreur se désiste après le délai de rétractation, le dépôt de garantie est tout de même dû au vendeur, sauf exceptions (les conditions suspensives) : si le prix de vente subit une augmentation supérieure à 5 % du prix initial prévu, si le prêt immobilier n’est pas accordé à l’acquéreur, si l’acte de vente n’est pas signé dans les délais prévus par le contrat de réservation ou si les équipements collectifs prévus ne sont pas réalisés

Après le contrat de réservation, l’acte de Vente en Etat Futur d’Achèvement intervient et contrairement au contrat de réservation, celui-ci doit obligatoirement être un acte authentique rédigé et signé par un notaire.

La livraison du bien est effectuée eux deux étapes : après une première livraison uniquement entre le promoteur et les professionnels intervenant dans la construction du programme immobiliers, pour repérer les vices éventuels ou dysfonctionnements et y remédier, intervient ensuite la livraison du bien à son propriétaire final. Le promoteur lui délivre ainsi les clés et la responsabilité totale du bien.

Actuellement, les projets immobiliers fleurissent, la moindre parcelle de terrain est exploitée et les biens en VEFA s’avèrent donc être très nombreux. D’autant plus que les taux des prêts bancaires n’ont jamais été aussi bas, ce qui en motive plus d’un à investir dans l’immobilier. En outre, dans le cadre d’une VEFA, les frais de notaire sont réduits, étant de l’ordre de 3 % contre 8 % en moyenne dans l’ancien. Autres avantages, une exonération de taxe foncière pendant deux ans, une facture énergétique réduite (avec label RT 2012) sans oublier la réduction d’impôt avec la loi Pinel. Une défiscalisation jusqu’à 63 000 euros est possible pour un investissement locatif de 12 ans.

 

Plus de détails sur les différentes étapes de la vente sur plan ici !


L’INVESTISSEMENT LOCATIF

Avant de se lancer dans l’investissement locatif, il est primordial de choisir le meilleur emplacement de votre logement neuf pour être sûr de le louer facilement. Il ne faut pas hésiter à faire une petite étude de marché et à faire plusieurs visites dans le quartier, la ville et la région concernée. Mieux vaut, en effet, choisir un bien qui soit adapté au marché local en réfléchissant à ce qu’il pourra apporter à long terme. Il est donc important d’analyser les niveaux des loyers qui sont pratiqués dans la zone où vous souhaitez investir, de vérifier aussi que la demande de logements soit supérieure à l’offre. Il est indispensable que les atouts de votre bien correspondent à la cible que vous visez (étudiants, familles, seniors…).

N’oubliez pas de vous déplacer avant d’acheter un bien pour le louer. Si vous ne parvenez pas à vous projeter dans le logement ou si le quartier vous déplaît, n’achetez surtout pas car il ne plaira pas plus aux futurs locataires.

La superficie du logement, dans lequel un investisseur va placer son argent, dépend de sa capacité financière au moment de l’achat ainsi que de son taux d’endettement. Pour les budgets serrés, par exemple, le studio constitue l’investissement le plus accessible, avec un prix de vente moins élevé (même si le m² coûte plus cher) et une meilleure rentabilité qu’une grande surface (entre 5 et 7 %). En revanche, il convient de choisir des grandes surfaces pour plus de stabilité. Si un investissement locatif dans une grande surface offre une rentabilité moins importante (entre 3 et 5 % par an) qu’un investissement dans une petite surface, il s’agit d’une location plus pérenne. En effet, les locataires de maisons ou de grands appartements sont généralement plus fidèles : une faible rotation des locataires assure de longues périodes sans travaux de remise en état, contrairement aux studios étudiants par exemple.

Pour concrétiser votre projet d’achat dans le neuf, pensez aux aides financières comme le dispositif Pinel. Un plan parfait pour votre projet immobilier puisqu’il vous permet de bénéficier de réductions d’impôt en contrepartie d’un investissement locatif réalisé sur 6, 9 ou 12 ans. Ce prêt est accessible jusqu’au 31 décembre 2021 dans les zones tendues (A, A bis et B1), où la demande est supérieure à l’offre. Vous pouvez également prétendre au dispositif Censi-Bouvard si vous investissez dans les résidences services étudiantes ou destinées aux personnes âgées dépendantes ou handicapées. Vous pourrez alors bénéficier d’une réduction d’impôt sur la valeur hors taxes d’un bien.

 

Retrouvez les 3 règles d’or d’un bon investissement ici !

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